Wer sich den Traum vom eigenen Heim erfüllen möchte, sollte über Eigenkapital verfügen. Es dient als Sicherheit für unvorhergesehene Ausgaben und führt zu besseren Konditionen für einen Kredit. Unter bestimmten Voraussetzungen ist jedoch die Vollfinanzierung möglich, bei der es sich um den Immobilienkauf ohne Eigenkapital handelt.
Inhaltsverzeichnis
Ist der Hauskauf ohne Eigenkapital möglich?
Experten empfehlen, dass für den Hauskauf mindestens so viel Eigenkapital vorhanden sein sollte, um damit die Kaufnebenkosten abzudecken. Käufer bringen bei der klassischen Immobilienfinanzierung zumeist 20 bis 30 Prozent der Gesamtsumme mit Eigenkapital auf. Die Gesamtsumme setzt sich aus dem Kaufpreis und den Nebenkosten zusammen.
Rücklagen müssen vorhanden sein, falls unvorhergesehene Ausgaben entstehen.
Diese Ausgaben müssen nichts mit der Immobilie zu tun haben. Eigenkapital dient auch als Sicherheit. Die Banken sichern sich gegen einen Zahlungsausfall ab und gewähren umso günstigere Zinsen, je mehr Eigenkapital vorhanden ist. Mehr Eigenkapital bedeutet auch, dass eine höhere Kreditsumme möglich ist.
Die Vollfinanzierung, die Finanzierung völlig ohne Eigenkapital, ist möglich, wenn der Kreditnehmer bestimmte Voraussetzungen erfüllt. Der Käufer bringt für die Finanzierung kein Eigenkapital ein und erhält trotzdem einen Immobilienkredit.
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Möglichkeiten für die Vollfinanzierung
Bei der Finanzierung ohne Eigenkapital werden drei verschiedene Varianten unterschieden:
- 100-Prozent-Finanzierung: Mit dem Kredit wird der Kaufpreis für die Immobilie vollumfänglich abgedeckt. Der Kreditnehmer muss die anfallenden Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren.
- 110-Prozent-Finanzierung: Häufig wird diese Variante der Finanzierung als Vollfinanzierung bezeichnet. Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten werden durch die Bank finanziert. Je nach Höhe können die Kaufnebenkosten auch nur teilweise durch die Bank finanziert werden.
- 120-Prozent-Finanzierung: Der Kreditnehmer muss für die Finanzierung überhaupt keine eigenen Mittel verwenden. Mit dem Immobilienkredit werden der Kaufpreis und sämtliche Erwerbsnebenkosten bezahlt.
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Welche Nebenkosten können anfallen?
Viele Banken lehnen es ab, die Nebenkosten für den Kauf einer Immobilie zu finanzieren, da ihnen kein Gegenwert gegenübersteht. Kreditnehmer sollten daher die Nebenkosten mit Eigenkapital finanzieren. Die Nebenkosten können das Budget für den Immobilienkäufer stark beeinflussen.
Die Finanzierung der Nebenkosten kann, wenn ein Immobilienkredit aufgenommen wird, mit einem Nachrangdarlehen bei einer zweiten Bank erfolgen. Das ist jedoch mit zusätzlichen und oft höheren Zinsen verbunden.
Zu den Nebenkosten beim Immobilienkredit gehören:
- Grunderwerbssteuer, deren Höhe sich je nach Bundesland unterscheidet
- Finanzierungskosten wie Zinsen oder Abschlussgebühren
- Notarkosten für die notarielle Beurkundung des Immobiliengeschäfts
- Kosten für Eintragung ins Grundbuch, deren Höhe sich regional unterscheidet
- Maklerprovision beim Kauf der Immobilie über den Makler, zwischen drei und sieben Prozent des Kaufpreises
- Baunebenkosten, wenn das Haus erst gebaut wird, darunter Baugenehmigung, Erschließungskosten und Kosten für weitere Arbeiten und Genehmigungen
- Renovierungs- und Umbaukosten, wenn die erworbene Immobilie renoviert oder umgebaut werden soll
Voraussetzungen für den Immobilienkredit ohne Eigenkapital
Nur diejenigen, die einige wichtige Voraussetzungen erfüllen, können einen Immobilienkredit ohne Eigenkapital erhalten. Die Banken sichern sich gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls ab.
Dabei kommt es auch darauf an, dass die Immobilie in einem guten Zustand ist. Die Immobilie muss finanzierungswürdig sein. Dazu gehört, dass sich die Immobilie in einer Bestlage befindet. So kann sich die Bank bei einem Zahlungsausfall aus dem Erlös der Zwangsversteigerung der Immobilie bedienen.
Der Kreditnehmer muss über eine ausgezeichnete Bonität verfügen. Die Aussichten auf eine Vollfinanzierung sind gut, wenn der Schufa-Score bei 776 bis 999 Punkten liegt.
Ein negatives Merkmal bei der Schufa darf nicht vorhanden sein. Neben einer hervorragenden Bonität kommt es auf ein gutes und sicheres Einkommen an. Der Kreditnehmer muss über einen unbefristeten Arbeitsvertrag verfügen. Der Arbeitsplatz sollte möglichst sicher sein. Das Einkommen muss nach Abzug der monatlichen Fixkosten noch genügend Spielraum bieten, sodass die monatlichen Kreditraten problemlos zurückgezahlt werden können.
Weitere laufende Kredite sollten nicht vorhanden sein. Ein bestehender Autokredit ist jedoch nicht unbedingt ein Ausschlusskriterium für die Vollfinanzierung.
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Was Immobilienkäufer bei der Vollfinanzierung beachten sollten
Der Hauskauf ohne Eigenkapital ist möglich, doch muss er sorgfältig geplant sein. Die monatliche finanzielle Belastung ist über viele Jahre hoch, da ein solcher Immobilienkredit durch eine hohe Summe und eine lange Laufzeit geprägt ist. Das eigene Budget sollte daher gründlich geprüft werden.
Es ist sinnvoll, die Nebenkosten zumindest teilweise mit Eigenkapital abzudecken. Die Konditionen für den Kredit können dadurch verbessert werden.
Für einen Immobilienkredit wird aufgrund der langen Laufzeit eine Periode der Sollzinsbindung festgelegt, in der sich die Zinsen nicht verändern. Um sich vor steigenden Zinsen zu schützen und lange finanzielle Planungssicherheit zu schaffen, sollte diese Periode über 15 Jahre oder länger festgelegt werden.
Die Tilgungsrate sollte bei der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglichst hoch festgelegt werden. Um möglichst schnell wieder schuldenfrei zu sein, sollte die Tilgung zwei bis drei Prozent pro Jahr betragen.
Vor- und Nachteile der Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital
Wer sich für die Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital entscheidet, muss nicht erst über viele Jahre Eigenkapital ansparen und kann daher früher in den Besitz einer Immobilie kommen. Bei steigenden Kaufpreisen oder in einem angespannten Immobilienmarkt kann der Immobilienkäufer ohne Eigenkapital schnell handeln.
Die Vollfinanzierung hat jedoch auch Nachteile. Der Kredit wird teurer, da die Banken höhere Zinsen verlangen.
Die Kreditprüfung ist bei der Finanzierung ohne Eigenkapital strenger. Nur bei einem Einkommen in entsprechender Höhe und bei hervorragender Bonität kann ein Immobilienkredit ohne Eigenkapital gewährt werden.
