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Eigenheim verkaufen und trotzdem darin wohnen – Geht das?

Eigenheim verkaufenOb im Alter oder zur Überbrückung – Wohnrecht trotz Verkauf der Immobilie: Geht das?

Viele Eigentümer eines Eigenheims spielen mit dem Gedanken, ihre Immobilie zu verkaufen, möchten aber gleichzeitig darin wohnen bleiben. Ist ein solches Vorhaben überhaupt realisierbar? Was ist zu beachten, wenn man diesen Schritt gehen möchte?

Wie wirkt sich ein Wohnungsrecht auf den Immobilienwert aus?

Zunächst muss klargestellt werden, dass es prinzipiell natürlich möglich ist, sein Wohneigentum zu veräußern und gleichzeitig weiter darin zu wohnen. Wer sein Haus verkaufen möchte, der sollte sich allerdings darüber im Klaren sein, dass dies den Wert der Immobilie in nicht unerheblichem Maße schmälert. Wie hoch der Wertverlust letztlich ist, kann ein Immobiliensachverständiger ermitteln, wenn er das statistische Durchschnittsalter der Verkäufers sowie die Höhe der realistisch erzielbaren Miete für das Objekt kennt.

Zu beachten ist hier vor allem, dass es mit dem Wohnrecht, Wohnungsrecht, Dauerwohnrecht sowie Nießbrauchrecht vier verschiedene Formen der rechtlichen Ausgestaltung gibt.

Möchte man sein ehemaliges Eigenheim alleine bewohnen oder soll der neue Eigentümer ebenfalls einziehen dürfen, möchte man nur für einen bestimmten Zeitraum dort wohnen bleiben oder wünscht man sich ein lebenslanges Wohnrecht? Als Rechtsgrundlage für das Wohnrecht bzw. Wohnungsrecht gilt § 1093 BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

Wohneigentum veräußern
Zunächst muss klargestellt werden, dass es prinzipiell natürlich möglich ist, sein Wohneigentum zu veräußern und gleichzeitig weiter darin zu wohnen

Auch die Frage, ob man ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen lassen muss sowie die Kostenfrage ist zu berücksichtigen. Der Grundbuch-Eintrag schafft Rechtssicherheit. Für Berechtigte besteht die Möglichkeit, unentgeltlich in ihrem ehemaligen Eigentum zu wohnen und lediglich die Instandhaltungs- und Nebenkosten zu zahlen.

Grundlegende Intention für die verschiedenen Formen von Wohnrecht

Ein Verbleib im Eigenheim nach dessen Verkauf ist also rein theoretisch möglich, stellt aber nicht die ursprüngliche Intention des Wohn- bzw. Wohnungsrechts dar. Meist wird ein solches Wohnrecht (das auch als persönliche Dienstbarkeit bezeichnet wird) verliehen, wenn Eltern ihren Kindern Wohneigentum mittels einer Schenkung zukommen lassen. Gemäß der Definition des Begriffs Wohnrecht leben dann die Eltern und die durch die Schenkung Begünstigten gemeinsam in der Immobilie. Daher wird das Wohnrecht auch als Mitbenutzungsrecht bezeichnet.
Auch Pflegepersonal erhält häufig ein solches Wohnrecht für ein einzelnes Zimmer sowie die Gemeinschaftsbereiche der Immobilie, das dann allerdings meist zeitlich begrenzt ist.

Verbleib im Eigenheim
Ein Verbleib im Eigenheim nach dessen Verkauf ist also rein theoretisch möglich, stellt aber nicht die ursprüngliche Intention des Wohn- bzw. Wohnungsrechts dar

Beim Wohnungsrecht handelt es sich um ein dingliches Recht. Bei dieser Variante ist eine Mitnutzung durch den Eigentümer nicht vorgesehen und ausgeschlossen. Der Begünstigte darf die Immobilie also alleine bewohnen und die zum gemeinschaftlichen Bereiche vorgesehenen Bereiche mitbenutzen. Zudem ist er berechtigt, seine Familie oder auch Pflege- oder anderes Hauspersonal im Objekt wohnen zu lassen. Da das Wohnungsrecht weder verkäuflich noch vererb- oder übertragbar, erlischt es spätestens, wenn der Berechtigte verstirbt.

Seine Familie oder das Personal haben dann keinen Anspruch mehr und müssen die Immobilie verlassen.

Das Dauerwohnrecht ist eine weitere Form der Überlassung einer Immobilie. Die Rechtsgrundlage bilden hier die §§ 31 bis 42 Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Der Eigentümer ist auch hier von der Nutzung ausgeschlossen und der Berechtigte hat zudem das Recht, die ihm überlassene Immobilie zu vererben, zu vermieten bzw. zu verpachten, sie zu verschenken oder sogar zu verkaufen. Darüber hinaus darf er sie auch sonst nutzen, sogar dann, wenn er sie nicht zum Zweck des Wohnens verwendet.

Immobilienrente als Altersvorsorge

Diese spezielle Form der Altersvorsorge wird oft eingesetzt, um die nachkommen zu unterstützen, sich auch im Alter noch Wünsche zu erfüllen oder einen langfristigen Kredit zu tilgen. Immer häufiger nutzen Eigenheimbewohner die Immobilienrente als Möglichkeit, ihr Eigenheim zu verkaufen und dennoch dort wohnen zu bleiben.

Das funktioniert wie ein ganz normaler Immobilienverkauf. Nach einer professionellen Immobilienbewertung wird die Immobilie an private oder gewerbliche Interessenten veräußert. Da sich die finanzielle Situation von Privatpersonen unabsehbar verändern kann, kann es ratsam sein, an einen gewerblichen Interessenten, beispielsweise eine Bank oder Stiftung zu verkaufen.
Im Kaufvertrag wird das zeitliche begrenzte oder lebenslange Wohnrecht fixiert. Den Kaufpreis erhält der Verkäufer dann auf Wunsch als Einmalzahlung, als monatlichen Betrag oder als Kombination aus beiden.

Immobilienrente als Altersvorsorge
Diese spezielle Form der Altersvorsorge wird oft eingesetzt, um die nachkommen zu unterstützen, sich auch im Alter noch Wünsche zu erfüllen oder einen langfristigen Kredit zu tilgen

Mit einer Immobilienrente inklusive Wohnrecht lassen sich mehrere Probleme gleichzeitig lösen. Der Verkäufer profitiert von eine verbesserten Liquidität, braucht sich keinerlei Sorgen um eine Wohnung zu machen und auch das Erbe ist frühzeitig geklärt. Vor allem, wenn man mehrere Kinder hat, ist die Immobilienrente hilfreich. Meist haben sich die Nachkommen eigene Wohnträume erfüllt und möchten gar nicht ins Elternhaus ziehen. In einem solchen Fall kann der Erblasser einfach den Verkaufserlös unter den Kindern verteilen.

Wurde im Rahmen der Immobilienrente die Zahlung einer sogenannten Zeitrente vereinbart, dann haben nach dem Tod des Rentenbeziehers seine Erben einen Anspruch auf diese Rentenzahlungen.

Bei einer Leibrente auf Lebenszeit ist dies nicht der Fall, weil mit dem Tod des Rentenbegünstigten die Verpflichtung zur Zahlung der Rente entfällt.

Eine Immobilienrente ist rechtlich vollkommen legal und bei Rechtsstreitigkeiten nicht anfechtbar. Man sollte lediglich darauf achten, dass der Vertrag möglichst detailliert ist und vor allem sämtliche Regelungen zum Wohnrecht und zu den Zahlungsbedingungen für eine Rente enthält.

Fazit – Finanzielle Einbußen durch Wohnen im ehemaligen Eigenheim

Es ist der Traum vieler Menschen, bis zum Lebensende in ihrem Eigenheim bleiben zu können. Diesen Traum kann man sich auch dann erfüllen, wenn man das selbstgebaute Haus oder die liebgewonnene Wohnung verkauft.
Durch ein Wohnungsrecht oder eine Immobilienrente besteht die Möglichkeit, weiterhin in den vier Wänden zu wohnen, die einem über lange Zeit eine Heimat waren.