Immobilien erfreuen sich größerer Beliebtheit als jemals zuvor. Allerdings wirken die zum Teil horrenden Preise für die kaufwillige Kundschaft auch abschreckend.
Wie können Privatpersonen am besten abschätzen, ob die Traumwohnung oder das Traumhaus für die eigenen Finanzen überhaupt realistisch sind? Wie viele Quadratmeter sind für das eigene Budget möglich? Diese Frage kann in drei Schritten beantwortet werden.
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Durchschnittskosten von 330.000 Euro
Deutsche Käufer investieren in das Eigenheim durchschnittlich 330.000 Euro. Allerdings variiert der Preis je nach Zustand, Größe und Lage deutlich.
Kostet ein Einfamilienhaus im Saarland beispielsweise nur durchschnittlich 200.000 Euro, werden für ein vergleichbares Objekt in München rund eine Million Euro fällig. Deshalb sind zukünftige Immobilienkäufer gut beraten, im Vorfeld genau ihre Finanzen zu überprüfen. Ist ein ungefähres Budget abgesteckt, kann die Suche nach dem Traumobjekt beginnen.
Generell gilt die Faustregel: Die Immobilie muss sich ins Leben einfügen, nicht umgekehrt.
Denn wer den Immobilienerwerb am oberen Limit plant, kann schnell in eine finanzielle Bredouille geraten. Das Geld für die Immobilie sollte nicht zu knapp bemessen sein. So sollten beispielsweise genügend finanzielle Reserven für einen gelegentlichen Restaurantbesuch oder Urlaub vorhanden sein.
Zudem sind die Darlehen für Häuser und Wohnungen auf mindestens zehn Jahre ausgelegt. In diesem Zeitraum kann jedoch viel passieren. Wer bei finanziellen Engpässen nicht mehr die Kreditraten aufbringen kann, geht das Risiko eines Notverkaufs ein. Um diese Gefahr zu minimieren, sollten sich Käufer drei Fragen stellen.
Frage 1: Wie viel Eigenkapital ist vorhanden?
Komplett ohne Erspartes funktioniert ein Immobilienkauf nicht. Für den größten Teil der Kaufsumme kommen zwar die Kredite zum Einsatz. Wer zeitnah eine Immobilie erwerben möchte, kann sich jedoch auch an Faustregeln orientieren.
Diese Faustregel besagt, dass Eigenkapital in Höhe von 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises optimal sind. Andernfalls fordert die Bank aufgrund höherer Beleihungswerte auch höhere Zinsen ein. Dieser Kostenanteil würde deutlich zu Buche schlagen.
Wer dennoch diesen hohen Zinsanteil übernehmen möchte, sollte zumindest die Nebenkosten spontan aus eigener Tasche bezahlen können. Schließlich erhöht sich der Kaufpreis noch einmal zusätzlich um Kosten für die Grunderwerbssteuer, den Notar sowie Immobilienmakler. Diese Kosten übernehmen die meisten Banken im Rahmen eines Kredits in aller Regel nicht, da die Institute für diese Posten auch keine Sicherheit erhalten. So sollten Käufer für eine Immobilie zum Preis von 300.000 Euro einen Eigenkapital-Anteil von ungefähr 30.000 Euro aufweisen. Tendenziell könnte dieser Betrag auch noch etwas höher sein.
Frage 2: Wie hoch ist das persönliche Einkommen?
Das Einkommen bildet die Grundlage für das Monatsbudget, das im Nachhinein für das Hausdarlehen genutzt werden kann. Diese Summen lassen sich ebenfalls mithilfe einer Faustregel überschlagen. Ein wichtiger Orientierungspunkt ist die monatliche Kaltmiete. Gutverdiener können auf diese Summe auch gern noch einige Euros draufschlagen.
Doch generell sollte der Betrag nicht 30 Prozent des kompletten Nettoeinkommens überschreiten.
Schließlich sollten Immobilieneigentümer stets bedenken, dass einige finanzielle Rücklagen für eventuell erforderliche Reparaturen notwendig sind.
Wer die Kaltmiete mal zwölf multipliziert, erhält die komplette Jahresmiete. Diese Jahresmiete sollte wiederum mit 20 multipliziert werden. Diese Summe ergibt die maximale Darlehensrate, die bei einer Bank beliehen werden sollte. Bei einer Kaltmiete von 800 Euro würde sich dieser Betrag auf knapp 200.000 Euro belaufen. Dieses Darlehen sollte – einschließlich aller Zinsen – nach ungefähr spätestens 25 Jahren vollständig abbezahlt sein. Die individuelle Laufzeit sowie die konkrete Summe orientieren sich am jeweiligen Darlehensvertrag.
Frage 3: Wie hoch sind die Kosten für die Immobilie?
Anhand des monatlichen Budgets sowie des Eigenkapitals kann ein grober Richtwert für das spätere Kaufobjekt berechnet werden. Würden Käufer beispielsweise ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro bekommen und zusätzlich Eigenkapital von 250.000 Euro aufweisen, könnten sie in den Immobilienkauf einschließlich Nebenkosten insgesamt 250.000 Euro investieren. Diese Geldsumme genügt in einigen Regionen Deutschlands zwar nicht für ein Haus. Doch in den meisten Landkreisen Deutschlands ist die Summe ein realistischer Preis für eine 90 Quadratmeter große Wohnung.
Generell gilt natürlich der Grundsatz: Je gefragter und beliebter die Lage ist, desto weniger Quadratmeter gibt es für die entsprechende Summe. In Städten wie Freiburg oder Berlin wären für 200.000 Euro Wohnungen von 60 bis 70 Quadratmetern realistisch. Immobilien aus dem Raum München oder Frankfurt würden für diese Summen wesentlich geringer ausfallen.
