Wer eine Immobilie kaufen möchte, kommt an dem Begriff Verkehrswert kaum vorbei. Der Verkehrswert ist eine wichtige Kennzahl bei der Bewertung von Immobilien. Fast immer wird beim Kauf von Immobilien Fremdkapital von einer Bank benötigt. In diesem Zusammenhang spielt der Beleihungswert eine wichtige Rolle, der von der Bank ermittelt wird.
Mitunter geht es auch um den Marktwert der Immobilie. Bei allen diesen Begriffen gibt es Unterschiede zwischen dem allgemeinen Sprachgebrauch und den rechtlichen Definitionen.
Unterschiede zwischen Verkehrswert und Marktwert
Mitunter werden Verkehrswert und Marktwert im selben Atemzug genannt oder miteinander verwechselt, wenn es um die Immobilienbewertung geht. Die Begriffe werden teilweise als Synonyme verwendet. Sowohl der Verkehrswert als auch der Marktwert geben den reellen Wert einer Immobilie an, doch sind sie nicht dasselbe. Verkehrswert und Marktwert unterscheiden sich im Wertermittlungsverfahren.
Für Gutachten und steuerliche Zwecke wird häufig der Verkehrswert als Immobilienwert angegeben. Es handelt sich um einen objektiven Wert.
Der Marktwert ist der Wert einer Immobilie, der sich aktuell auf dem Markt erzielen lässt, und gilt als realistisch. Er wird durch Angebot, Nachfrage und aktuelle Vergleichsobjekte bestimmt.
Verkehrswert einer Immobilie
Die rechtliche Grundlage für den Verkehrswert einer Immobilie ist Paragraf 194 des Baugesetzbuches (BauBG). Er wird durch den Preis bestimmt, der nach rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften einer Immobilie im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar ist. Auch die sonstige Beschaffenheit und die Lage spielen beim Verkehrswert eine Rolle. Bei der Wertermittlung werden ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse nicht berücksichtigt.
Der Verkehrswert ist ein neutraler Wert, der nicht spekulativ ist. Es gibt keine persönlichen Interessen, Drucksituationen oder Liebhaberpreise.
Ermittlung des Verkehrswertes
Ein Verkehrswertgutachten ist das ausführlichste Gutachten zur Bewertung einer Immobilie Es wird von zertifizierten Gutachtern oder öffentlich bestellten Immobiliensachverständigen erstellt. Dieses Gutachten dokumentiert detailliert, wie dieser Wert ermittelt wurde.
Für die Verkehrswertermittlung können drei anerkannte Verfahren genutzt werden:
- Beim Vergleichswertverfahren wird das Objekt mit in der Nähe befindlichen ähnlichen Objekten verglichen.
- Das Ertragswertverfahren wird für vermietete Objekte genutzt. Um die Immobilie zu bewerten, werden Mieteinnahmen und Bewirtschaftungskosten herangezogen.
- Das Sachwertverfahren wird für selbstgenutzte Immobilien verwendet und basiert auf dem Bodenwert sowie den Errichtungskosten für die Gebäude und Außenanlagen.
Der Objekttyp und die Nutzung des Gebäudes sind entscheidend, welches Verfahren für die Ermittlung des Verkehrswertes genutzt wird.
Wann ist der Verkehrswert relevant?
Der Verkehrswert einer Immobilie wird benötigt, wenn es auf einen objektiven Immobilienwert ankommt:
- bei Scheidungen, um das Vermögen unter den Eheleuten gerecht aufzuteilen
- bei Erbschaften und Schenkungen, um beim Finanzamt die Erbschafts- und Schenkungssteuer zu ermitteln
- bei Zwangsversteigerungen, um das Mindestgebot für die Versteigerung festzusetzen
- für die Steuererklärung bei Vermögensbewertungen, Entnahmen aus dem Betriebsvermögen oder bei Übertragungen, die steuerlich relevant sind
- bei gerichtlichen Entscheidungen wie Betreuung und Vormundschaft
- für Vermögensübersichten bei Banken, Insolvenzverwaltern oder Versicherungen
Marktwert von Immobilien
Der Marktwert einer Immobilie ist der Preis, den ein Käufer tatsächlich unter den aktuellen Marktbedingungen zu zahlen bereit ist. Er orientiert sich stärker als der Verkehrswert an Angebot und Nachfrage und wird auch von subjektiven Faktoren wie Beliebtheit der Lage, Verhandlungsgeschick und Timing beeinflusst.
Der Marktwert ist ein dynamischer Wert und wird vom aktuellen Immobilienmarkt bestimmt.
Er schwankt abhängig von der regionalen Nachfrage, von der Konjunktur, vom Zinsniveau und anderen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen.
Bestimmung des Marktwertes
Bei der Bestimmung des Marktwertes einer Immobilie spielen verschiedene Faktoren zusammen:
- Angebot und Nachfrage: Die Preise steigen bei einer hohen Nachfrage. Der Marktwert sinkt tendenziell, wenn das Angebot größer als die Nachfrage ist.
- Lage und Objektmerkmale: Auf den Marktwert wirken sich die Makrolage in einer Stadt oder Region sowie die Mikrolage mit Anbindung, Infrastruktur und Nachbarschaft aus. Auch Ausstattung, Zustand und Modernisierungsgrad einer Immobilie sind relevant.
- Timing: Abhängig von der Konjunktur und der Saison kann der Marktwert schwanken. Beim Verkauf in einem Verkäufermarkt lassen sich zumeist höhere Preise als in einem Käufermarkt erzielen.
- Emotionen und Wettbewerb: Der Marktwert kann durch Bieterverfahren, emotionale Kaufentscheidungen und Liebhaberpreise kurzfristig deutlich höher als der Verkehrswert liegen.
Beleihungswert von Immobilien
Rechtliche Grundlage für die Ermittlung des Beleihungswertes von Immobilien ist Paragraf 16 Absatz 2 des Pfandbriefgesetzes (PfandBG). Der Beleihungswert ist die Grundlage für die Baufinanzierung und wird von Banken ermittelt. Die Banken nutzen dafür unterschiedliche Verfahren.
Der Beleihungswert liegt je nach Bank 10 bis 20 Prozent unter dem Verkehrswert. Die Bank berechnet einen Sicherheitsabschlag, um ihr Risiko zu verringern, wenn der Darlehensnehmer sein Darlehen nicht zurückzahlen kann. Damit sichert sie sich ab, um das Geld inklusive der Zinsen zurückzuerhalten.
Beim Beleihungswert handelt es sich um den Wert, den eine Bank langfristig nach eigenen Einschätzungen jederzeit für das Objekt erzielen kann. Da eine Immobilienfinanzierung über einen langen Zeitraum läuft, muss der Beleihungswert 30 Jahre lang Bestand haben.
So wie der Verkehrswert wird auch der Beleihungswert von Bodenrichtwert sowie Art und Zustand des Gebäudes, Lage und Wohnfläche beeinflusst. Banken ermitteln den Beleihungswert mit Computerprogrammen.
